北京国投推出土地一级开发优先受益权投资计划
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2005-08-10
随着房地产商开始关注土地一级开发市场，房地产信托也开始进入土地一级开发市场。
今日，北京国际信托投资公司（下称“北京国投”）的“土地一级开发优先受益权投资计划”正式开始缴款销售。但北京国投方面称，早在推介期该计划就基本被预订一空。
“土地一级开发优先受益权投资计划”的信托期限为2年，预期年收益率6.5％，信托规模不超过人民币1亿元的信托资金将全部用于北京市朝阳区白家庄西里危改区项目的土地一级开发。
“我们很看好这块地将来的投资价值，6.5%的收益也是没问题的。”北京国投总经济师时宝东博士告诉本报记者。用益信托工作室李旸告诉记者，房地产信托进入土地开发一级市场的确还不多。
一位房地产业内人士告诉记者，土地一级市场的开发是指对不能马上投入开工建设的土地做前期的动拆迁以及水、电、煤、通讯等开通事宜，即所谓的“七通一平”，也被人称为“毛地”开发，完成后才成为“熟地”，才可以进行房地产项目开发。“这以前是房地产商不屑于做的一块，但是现在在二级市场拿地越来越困难的情况下，一些开发商将介入土地一级开发作为一种‘曲线拿地’方式。”
日前，央行副行长吴晓灵公开表示，房地产信托产品大多做成了负债产品，“这是要提请注意的。”
“要知道信托是信托人承担全部风险和收益的，因而不能把信托产品做成负债产品。”用益信托工作室李旸昨日告诉记者：“正像吴晓灵副行长指出的，现在的房地产信托大多做成了负债产品，这一来并不是房地产信托的主流发展方向，二来通过信托的方式给房地产项目贷款，信托产品实际成了银行信贷的替代品，当然，风险也随之转移过来了。”
根据用益信托工作室统计，2005年第二季度全国共发行信托计划110个，资金规模达108.80亿元。其中，信托资金投向房地产行业的信托计划有30个，是总发行数量的27％，资金规模达35.59亿元，占总规模的33％。8月以来的短短一个星期，房地产信托几乎是以一天一个的速度“井喷”。
不过，时宝东表示：“我们这个产品不是负债型的房地产信托产品。”该计划的设计就充分考虑了收益的实现和风险的控制。他说，该计划的信托收益实现，由北京恒世华融公司按照约定对所转让的全部信托优先受益权进行回购，支付应付投资人的收益及支付其他应付款项。该计划并有三级安全保障：北京恒世华融公司及其股东嘉铭投资持有全部的次级受益权，次级受益权在优先受益权未得分配前不得收益；北京恒世华融公司将其80％的股份无偿转让至北京国投名下；嘉铭投资为优先受益权的回购提供《不可撤销承诺函》。
“一单是一单。”时宝东同时表示，一级开发阶段的合作并不意味着房地产项目开发阶段也一定会继续合作。
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《北京市土地一级开发管理暂行办法》中规定，土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
土地一级开发优先受益权投资计划(已售完)
市场有风险 投资须谨慎
信 托 计 划： 土地一级开发收益权信托优先受益权投资计划
信 托 期 限： 2年
预期年收益率： 6.5％
发 行 规 模： 不超过人民币1亿元，民生银行代理收付
加入资金要求： 最低认购金额5万元，超过部分以人民币1万元的整数倍增加
信托收益分配： 信托期满一年分配信托收益；信托期届满两年，分配信托收益并返还信托本金
资 金 运 用： 信托资金全部用于北京市朝阳区白家庄西里危改区项目的土地一级开发。
信托利益实现： 北京恒世华融公司按照约定对所转让的全部信托优先受益权进行回购，支付应付投资人的收益及支付其他应付款项。
安 全 保 障： 北京恒世华融公司及其股东嘉铭投资持有全部的次级受益权，次级受益权在优先受益权未得分配前不得收益；
北京恒世华融公司将其80％的股份无偿转让至北京国投名下；
嘉铭投资为优先受益权的回购提供《不可撤销承诺函》。
推介缴款期： 2005年8月9日至8月11日集中签约。
信托计划终止： 信托计划期满两年终止；
若恒世华融按照合同约定提前回购优先受益权，信托计划提前终止。
主要风险揭示： 政策风险、经济周期风险、信用风险、法律与法规风险、信托财产登记、市场风险、不可抗力风险、管理风险以及拆迁、建设、经营和财务风险。
信托计划特点：
◆ 投资潜力土地
土地一级开发对象——白家庄西里危改区项目所在地，地理位置优越，紧邻交通干道，临近CBD商圈、朝外商圈、燕莎商圈第一使馆区和第二使馆区，涉外资源丰富，具有较好的商务发展前景。且该区域土地资源的稀缺性使得土地的一级开发完成后具有更大的增值空间。该土地所具有的良好前景和升值预期，使得土地一级开发获取收益较有保障。
◆ 收益率较高
与金融理财市场上同期其他产品相比，本投资计划的6.5％预期年收益率，属于高水平。
◆ 风险控制全面
次级受益权：北京恒世华融公司及其股东嘉铭投资有限公司持有全部的次级受益权，从而对投资人受让的优先受益权进行了增信。投资人享有的优先受益权，具有优先分配信托利益的权利。
信托期满回购：信托届满时，由北京恒世华融公司按约定回购全部转让的优先受益权，从而保证投资人的本金和收益。
不可撤销回购保证：嘉铭投资有限公司为北京恒世华融公司于信托期满回购优先受益权提供《不可撤销承诺函》，承诺若恒世华融未能如期回购，嘉铭将不可撤销地承担回购责任。
80％股份转让：北京恒世华融公司将公司80％的股权无偿转让至北京国投名下，北京国投可按合同约定处分该股份，最大限度保障投资人利益。
项目基本情况
土地一级开发是对位于北京市朝阳区白家庄西里危改区项目的所占地进行一级开发。白家庄西里危改项目位于北京市朝阳区白家庄路和东三环路交汇的西南角，东临东三环中路；南临白家庄中学北侧围墙；西临北京八十中学东侧围墙；北临白家庄路。其与CBD商圈、朝外商圈、燕莎商圈、第一使馆区和第二使馆区相邻，周边区域商务氛围浓厚，涉外资源丰富，具有较好的商务发展前景。
项目公司简介
白家庄西里危改土地一级开发项目的开发商——北京恒世华融房地产开发有限公司，是嘉铭集团的全资子公司。该公司成立于2003年2月，注册资本为5000万元。
北京嘉铭集团作为母公司，是以房地产开发为主业，业务涵盖房地产项目投资、开发、建造、资产管理等在内的专业化民营房地产集团。嘉铭集团历经十二年的发展壮大，截止2004年底，集团总资产已逾20亿元人民币，连续四年营业收入近10亿元。其先后开发建设了滨河小区、嘉诚花园、小黄庄危改工程、馨铭园、枫度住宅区、元嘉国际公寓、嘉铭园、玉林小区等项目，总开发面积近150万平方米。2004年，嘉铭集团共实现销售收入87252万元，共缴纳各项税款9049万元，其中，房地产业务实现销售收入72720万元。
(xintuo摘自第一财经日报)